+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как Взять Патент На Сдачу Квартиры

Содержание

Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент

Как Взять Патент На Сдачу Квартиры

Налоговая служба инициировала оформление патентов в случаях сдачи жилья в аренду для арендодателей, которые обладают статусом индивидуального предпринимателя. Кроме того, налоговая служба предложила патент на сдачу квартиры в аренду частным лицам.Такой «неожиданный» шаг вызван желанием контрольных органов вывести аренду квартир из теневого сектора.

Как можно легально сдавать квартиру в аренду

Сейчас многие граждане практикуют неофициальную сдачу жилья для квартиросъемщиков, опасаясь дополнительного налогообложения и установления фактов незаконной коммерческой деятельности.

Гражданам предлагают оформить статус предпринимателя. Учитывая, что сегодня регистрационная процедура максимально упрощена, данный шаг не является сверхсложной задачей.

Для оформления нужно запастись следующим перечнем документов:

  • заявление о регистрации в качестве предпринимателя;
  • копия персональных документов;
  • квитанцией на оплату государственной пошлины.

Самым важным преимуществом патента является освобождение от подачи налоговой декларации.

Необходимость государственной лицензии

Он ставит несколько глобальных задач:

  • дает возможность физическим лицам официально заниматься коммерческой деятельностью;
  • легализует скрываемые доходы граждан и усложняет уход от налогообложения;
  • формирует дополнительные источники для формирования бюджета.

Что скрывает патент на аренду жилья

Патентная система налогообложения не устанавливает обязательной детализации доходов и затрат плательщика, в ней ключевым звеном является разрешение на сдачу недвижимости в аренду, стоимость которого зависит от:

  • вид экономической деятельности;
  • потенциально возможный доход.

При использовании патента применяется ставка 6 процентов, в то время как полученные доходы граждан от аренды собственного имущества, подлежат налогообложению с применением тарифа — 13 процентов от совокупного дохода. Для того чтобы оценить экономические преимущества и недостатки приведем пример.

Примерный расчет

В столице патент можно приобрести, заплатив 43 тысячи 200 рублей. Такой показатель не случаен. Он рассчитан, исходя из предположения, что средняя арендная ставка за месяц составляет 60 тысяч рублей.

За год получается доход в сумме 720 тысяч рублей. Применив к нему тариф 6 процентов, получаем указанную сумму.

Суммы кажутся несколько нереальными, учитывая что квартиросъемщики могут снять жилье и за 30-35 тысяч.

Видимо, разница призвана сэкономить нервные затраты арендодателя, который обладая патентом может не беспокоится о проблемах с налоговыми органами, а также с недобросовестными квартиросъемщиками. Таким образом, стоимость патента и его расчет не требуют высокой финансовой грамотности, следовательно, доступны для освоения обычными гражданами.

Сроки действия документа и оплата

Патент имеет срок действия, который варьируется от одного календарного месяца до года. Цена перечисляется поэтапно, с учетом следующих принципов:

  • одна треть от стоимости уплачивается в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты выдачи патента;
  • две трети стоимости уплачиваются в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты окончания срока работы патента.

Экономическая выгода сдачи жилого и нежилого помещения в аренду

Стоимость патента сохраняется на одном уровне, независимо от того, какое количество имущественных объектов, предоставляются в аренду частным лицам или компаниям.

Документ является выгодным решением для арендодателей, которые получают арендную плату в размере свыше 100-110 тысяч рублей. Удобство определяется следующими моментами:

  • документ является заменой налога на доходы физических лиц и налога на имущество предусматривающего поддержанием определенного документооборота;
  • документ привязан к конкретному виду экономической деятельности;
  • патентная система разрешает отказаться от ведения налогового и бухгалтерского учета;
  •  налоговая база рассчитывается с использованием принципа дифференцирования.

Слабые стороны

Недостатками патента являются:

  • стоимость патента не может корректироваться на размер страховых взносов, которые перечисляются в пенсионную систему;
  • налог рассчитывается на основе потенциального дохода, который может вступать в разрез с существующими экономическими реалиями.

На приобретение патента могут претендовать следующие категории предпринимателей:

  • коммерсанты, среднесписочная численность наемного персонала у которых составляет менее 15 человек;
  • совокупная выручка, которых укладывается в лимит с установленным значением в 60 миллионов рублей.

Условия получения патента на сдачу помещений в аренду

Воспользоваться патентом можно лишь при выполнении следующих условий:

  • договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
  • коммерсант обладает исключительными правами собственности;
  • сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
  • период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
  • квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
  • не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.

Патент разрешающий заниматься предоставлением жилой площади квартирантам на платной основе содержит отметку о виде деятельности, который в ОКВЭД зарегистрирован за номером 70.20.1. На основе патента можно сдавать квартиру совместно с машиноместом, расположенном в паркинге, который при этом рассматривается обособленным объектом.

Если в аренду сдается отдельно стоящий гараж, то потребуется оформление нескольких патентов. Узнать о безвозмездном пользовании нежилым помещением можно здесь, а о безвозмездном пользовании жилым помещении подробно рассказано в этой статье.

Лишение права сдавать жилье через патент

Закон предусматривает отдельные ситуации, при наступлении которых предприниматель утрачивает право на применение патента:

  • если выручка перестанет удовлетворять установленным критериям;
  • если штат наемных сотрудников превысит 15 человек;
  • если предприниматель допустил нарушения сроков уплаты.

Налогообложение и уклонение от него

Уклонение от уплаты налогов может вылиться в проблемы с налоговой и прокурорским надзором. Сдача жилья в аренду без документов может расцениваться как незаконная коммерческая деятельность, запрещенная нормативно-правовыми актами. При получении информации о таких фактах полиция и прокуратура могут привлечь гражданина к административной ответственности.

Налогообложение операций, связанных с предоставлений помещений в аренду сильно упростилось после предоставления возможности на получение патента для индивидуальных предпринимателей.

Коммерсанты могут превращать в объект аренды имущественные объекты, принадлежащие им на правах:

  • общей долевой собственности, при наличии акцепта иных собственников на совершение сделки;
  • совместной собственности, при наличии нотариального согласия второго супруга;
  • если за период работы патента количество объектов недвижимости, сдаваемых в аренду изменяется, то придется приобрести дополнительный патент или понести финансовые издержки, связанные с уменьшением первоначального количества квартир.

Смена арендатора недвижимости не рассматривается правовыми актами как основание для замены разрешительной документации. Действующими нормами разрешается совмещать патент с иными системами налогообложения, включая специальные режимы, при этом сумма выручки рассчитывается совокупно по всем специальным режимам.

Если квартиру берет в аренду организация

В данном варианте оформление договора является обязательным реквизитом сделки. При ином раскладе компания не сможет включить суммы, потраченные на аренду жилья в свои затраты.

Договор аренды с организацией чаще всего подразумевает безналичные расчеты, т.е сумма арендных платежей перечисляется на счет банковской карты или расчетный счет предпринимателя.

Далее узнаете подробнее как составить договор найма квартиры и о предоставлении квартиры в аренду по договору социального найма.

Спорным в арендных взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами является вопрос о перечислении и удержании НДФЛ, в случае, если гражданин не согласился на оформление патента.

Многие судебные инстанции считают, что компания должна выступить в роли налогового агента, при этом есть и альтернативная позиция, заключающаяся в том, что гражданин должен самостоятельно отразить и перечислить суммы налога.

Оформление патента на сдачу квартиры в аренду является принципиально новой тенденцией, обозначившейся в жилищном секторе.

Разрешительная документация позволяет легализовать финансовые операции, заключающиеся в получении прибыли от сдачи имущества в аренду.

При этом новую систему сложно назвать экономически выгодной и прогрессивной, если рассматривать ее в отношении обычных граждан, проживающих в регионах и предоставляющих в аренду одну две квартиры.

С другой стороны арендодатели, обладающие возможностями поиска квартиросъемщиков для нескольких квартир, смогут повысить показатели экономической рентабельности при полном соблюдении норм налогового законодательства.

Упрощение учета также является позитивным моментом, который позволяет расширить круг пользователей патента по рассматриваемому виду экономической деятельности.

: Патент на сдачу недвижимости в аренду

Источник: https://cabinet-lawyer.ru/kvartira/arenda/legalnaya-arenda-kvartiry-cherez-patent.html

Получение патента для сдачи квартир и нежилой недвижимости для ИП

Как Взять Патент На Сдачу Квартиры

Налоговые службы предоставляют услугу оформления патентов для тех, кому предстоит сдача жилплощади. Возможность доступна для арендодателей, обладающих статусом ИП. Контролирующие органы сделали подобную возможность с целью выведения аренды недвижимости из теневого сектора.

Необходимость патента

В обязательном порядке необходимо приобретать свидетельство, если планируется сдавать одновременно несколько объектов недвижимости. Налоговые органы в данном случае расценивают аренду как предпринимательский вид деятельности. Собственник недвижимого имущества должен либо оформить патент на сдачу квартиры, либо выплачивать налог в размере 6% с дохода.

Просчет стоимости свидетельства

При выборе стоит принять во внимание перечисленные ниже факторы:

  • Первый этап — определение стоимости патента. На каждую недвижимость приобретается отдельный документ (свидетельство). Предварительный расчет можно сделать, воспользовавшись специальным калькулятором в интернете.
  • Оплата патента происходит по фиксированной стоимости, а налог 6% выплачивается с фактического дохода. В качестве примера: недвижимость не сдается на протяжении 5 месяцев. При покупке патента предполагается, что арендные условия выполняются, а вот в случае выплаты налога отсутствие арендной платы станет причиной снижения налоговых обязательств.

Важно! Налоговыми органами предоставляется возможность приобретения патента на каждый месяц.

Получение патента для ИП

Самозанятые и сдача квартиры в аренду — как оформиться арендодателю

Чтобы оформить патент для индивидуального предпринимателя, изначально нужно стать ИП. С этой целью собственник недвижимости предоставляет в налоговой инспекции ряд документов, перечисленных ниже.

  • Заявление на регистрацию, которое должно быть составлено по форме № 21001. В образце бланка прописывается ОКВЭД 68.20.1, подразумевающий предоставление жилой площади в аренду. В случаях, когда на регистрацию приходит доверенное лицо, выполняющее поручение собственника, заявление предварительно заверяется нотариусом. Стоимость подобной услуги составляет 900-1100 рублей.
  • Копия заполненных страниц паспорта.
  • Квитанция банковского учреждения, подтверждающего внесение платежа. Стоимость госпошлины составляет 800 рублей.

Подача документов осуществляется в налоговую инспекцию по месту жительства владельца недвижимости. Заполнение не займет много времени. Срок государственной регистрации не превышает 3 дней. Сюда не входят дни приема документов и выдачи свидетельства.

В случае, если ИП решил сдавать недвижимость в аренду согласно патента, следует посетить налоговую инспекцию и подать заявление. Процедура выполняется за 30 дней до того, как начинается использование УСН. При составлении заявления используется форма № 26.2.П-1. Очень важно прописать вид предпринимательской деятельности (передача жилого помещения во временное пользование).

Заявление

Подавать документ необходимо в налоговую инспекцию, где предприниматель состоит на учете. В случае, когда предприниматель проживает не по адресу аренды, рекомендуется передавать заявление в фискальный орган, к которому относится сдаваемая жилищная площадь. Заявление рассматривают на протяжении 10 дней. Выходные дни не считаются. Патент на ип на аренду исключает сдачу декларации.

Оплата налогов

Стоимость патента на сегодняшний день не является фиксированным платежом. К примеру, за недвижимость, которая расположена в Москве или Санкт-Петербурге, следует отдавать большую сумму, нежели за квартиру, которая находится в ином регионе.

Можно ли перейти на патент с УСН в середине года — правила перехода на ПСН

Оплата патента на недвижимость для ИП должна происходить поэтапно:

  • в первые 90 дней после оформления патента на аренду квартиры, предприниматель должен внести первую треть стоимости;
  • оставшаяся сумма может быть выплачена до завершения срока действия документа.

При оформлении патента сроком на 6 месяцев, следует сразу выплатить сумму в полном объеме.

Важно! Прежде чем приобретать патент необходимо рассчитать приблизительную сумму дохода от сдачи недвижимости и сумму оплаты патента. В некоторых случаях оказывается, что выгоднее оплачивать НДФЛ.

Есть ли отличия в сдаче жилых и нежилых помещений

Патент на такси для ИП — что это такое и как его получить

Предоставление в аренду недвижимого имущества подразумевает его дальнейшее использование с целью получения дохода. Неоднократно перезаключенные договора аренды станут подтверждением систематического получения прибыли владельцем недвижимости.

Такая деятельность должна в обязательном порядке вестись индивидуальным предпринимателем. Даже при сдаче во временное пользование одного нежилого помещения необходимо уплачивать налоги. И здесь каждый выбирает наиболее выгодную для себя систему.

Патент на аренду нежилого помещения 2019 выдается на 3-10 день. Патентная система налогообложения на сдачу в аренду нежилого помещения не пользуется активным спросом у предпринимателей на сегодняшний день

На какой срок он оформляется

Патент может быть выдан с любой даты на период от 30 дней до 1 года. Срок действия документа не превышает 1 год.

Срок действия свидетельства

Стоимость патента на арендное жилье

Нередко начинающие индивидуальные предприниматели интересуются стоимостью патента. Сумма будет зависеть от месторасположения недвижимого имущества и его площади.

Обратите внимание! Возможность приобретения свидетельства, позволяющего сдавать недвижимое имущество, есть только у ИП. Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц пока не может быть приобретен.

Возможно, в скором времени физлица тоже смогут приобретать свидетельство, позволяющее сдать имущество. А вот на сегодняшний момент свидетельством активно пользуются владельцы большого количества квартир, которые являются ИП.

Стоимость патента зависит не только от предполагаемой суммы дохода, но и от места расположения недвижимого имущества, которое планируется сдавать.

На ценовую политику также оказывает влияние площадь квартиры. К примеру, патент на сдачу однокомнатной недвижимости в Саратове обойдется в среднем в 12 000-16 000 рублей.

 Патент на такие же апартаменты в Московской области стоит 32 000-38 000 рублей.

Рассчитать величину можно только с учетом расположения недвижимого имущества. Специалисты рекомендуют воспользоваться формулой для расчета стоимости: П = ПВГД * 6%. ПВГД считается в данном случае потенциально возможным годовым доходом. Установлен ПВГД местной властью, которая руководствуется средней стоимостью аренды жилой недвижимости в регионе.

Преимущества и недостатки

Сегодня на патентной системе работает лишь пара процентов индивидуальных предпринимателей. Объясняется это неоднозначной выгодой. Не каждому предпринимателю выгодно работать по этой схеме. Для получения возможности полноценного оценивания системы, стоит ознакомиться с основными ее преимуществами и недостатками, которые представлены ниже.

К основным преимуществам патентной системы стоит отнести возможность:

  • освобождения от уплаты различных разновидностей налогов;
  • не сдавать декларации;
  • не заниматься ведением налогового и бухгалтерского учета;
  • дифференцированного подхода (размер потенциальной прибыли отличается для индивидуальных предпринимателей с различными критериями);
  • простого расчета налога и понятность системы.

Важно! Экономически выгодно сдавать недвижимое имущество, которое расположено в элитном районе и имеет значительную площадь.

Среди недостатков патентной системы стоит выделить:

  • осуществление расчета налога от размера суммы потенциальной прибыли (на практике часто потенциальная прибыль оказывается выше реальной);
  • необходимость внесения части отчислений наперед (ни одна другая налоговая система этого не предусматривает);
  • размер страховых взносов, который отчисляет индивидуальный предприниматель, не способствует уменьшению размера налога, подлежащего уплате;
  • необходимость ведения некоторой отчетности (предприниматель обязан вести учет доходов в специальной книге).

Патентная система только начинает развиваться в стране. Не каждому предпринимателю выгодно приобретать патент на сдачу недвижимого имущества. Однако в случаях, когда планируется сдавать несколько квартир одновременно, все же стоит задуматься о приобретении свидетельства, предоставляющего возможность законно сдавать в аренду жилье.

Источник: https://samsebeip.ru/patent/na-sdacu-kvartiry.html

Что такое патент на сдачу квартиры в аренду, и как его получить

Как Взять Патент На Сдачу Квартиры

В Российской Федерации есть разные системы налогообложения, одной из которых является патентная система. На основании полученного патента предприниматель может работать по определенным направлениям деятельности, которому относится и сдача квартиры в аренду. Рассмотрим основные особенности патентной системы и работы по ней, и какие условия существуют  по покупке патента.

Если рассмотреть все виды деятельности, разрешенные для патентной системы налогообложения, то можно увидеть что он очень похож на перечень видов деятельности для ЕНВД, то есть в будущем патентная система, скорее всего, заменит налог на вмененный доход.

Понятие патента

Патент это своего рода документ, который дает его владельцу некоторые права. Если рассматривать вопрос системы налогообложения, то патент позволяет заниматься каким-либо видом деятельности, который разрешен законом Российской Федерации.

К таким видам деятельности относятся и оказание разных услуг жителям нашей страны и розничная торговля.

Среди перечня видов деятельности есть и аренда недвижимости, то есть арендой жилья можно заниматься на основании патентной системы налогообложения.

В зависимости от ситуации, с помощью патента на сдачу квартиры можно снизить размер налога, но здесь есть оговорка, что ежемесячный доход от сдачи квартиры в аренду составляет внушительную сумму, например, эта сумма составляет больше 100000 рублей.

Использование патента на сдачу квартиры дает право физическому лицу не уплачивать налог на доходы физических лиц от доходов, которые человек получает от сдачи квартиры в съем.

Помимо этого, индивидуальный предприниматель, при использовании патента, освобождается от уплаты налога на добавленную стоимость, налога на имущество, которые он сдает в аренду.

При использовании патента нужно заплатить за сам патент, чтобы перейти на него и ещё уплатить отчисления на социальные взносы.

Каждый предприниматель должен сам для себя произвести расчёт, насколько это для него выгодно и целесообразно. Здесь всё зависит от того, сколько он будет получать от сдачи недвижимости в аренду. То есть важна величина дохода предпринимателя.

Как получить патент

Чтобы использовать патент для сдачи квартиры физическое лицо должно соответствовать определенным требованиям, это правило действует при выборе любого специального режима налогообложения.

К таким требованиям относятся:

  1. человек должен являться единственным и полным собственником квартиры, которые он собирается сдавать в аренду;
  2. нужно обязательно зарегистрировать себя как индивидуального предпринимателя. В свою очередь, чтобы ИП перешло на патентную систему необходимо также соответствовать определенным требованиям. У предпринимателя не должно быть более 15 работников по всем видам его деятельности. Доход, который индивидуальный предприниматель получает от деятельности по патентной системе, за календарный год не должен быть более 60 миллионов рублей.

Здесь важно иметь в виду, что если одно из этих условий будет нарушена, то есть какой-то показатель станет выше установленного критерии, то патент станет не действительным, и нужно будет выбирать другую систему налогообложения.

Также при решении перейти на патент для сдачи квартиры в аренду надо знать, что на каждый объект недвижимости, то есть квартиру или дом, необходимо будет покупать отдельный патент.

Получить патент не сложно. Если по всем критериям человек соответствует установленной норме, то ему нужно произвести регистрацию в налоговой инспекции себя в качестве индивидуального предпринимателя.

Для оформления в налоговой инспекции в качестве ИП, нужно подготовить определенные документы.

Написать заявление о постановке на учёт по определённой форме:

  • оплатить госпошлину в размере 800 рублей и сохранить квитанцию,
  • приложить копию паспорта с пропиской,
  • написать заявление на то, что вы хотите применять патентную систему налогообложения
  • указать каким видом деятельности вы будете заниматься.

Заявление на использование патентной системы можно подать и вместе с заявлением на регистрацию ИП, и после регистрации в любое время, но строго за десять дней до начала работы с использованием патентной системы налогообложения.

У заявлений есть определенные утвержденные законом формы.

После этого нужно произвести оплату. Оплата делается после перехода на патентную систему, а точнее в течение 3 месяцев после этого.

Можно оплатить полностью или частями, это зависит от того, на какой срок действия вы приобрели патент. Оплата производится по выданным человеку банковским реквизитам, которые он получил в налоговой инспекции.

Срок действия приобретаемого патентом предприниматель выбирает самостоятельно, он может составлять от 1 месяца до одного года.

То есть, предприниматель может попробовать и оценить работу этой системы, насколько для него это удобно и выгодно, и, затратив при этом минимальное количество времени и финансовых ресурсов.

Важно, что патент и действует до конца календарного года, после этого, то есть с началом нового года патент нужно оформлять ещё раз.

Патент может быть признан недействительным по некоторым причинам.

  • Это прекращение предпринимательской деятельности, и если была превышена установленных по закону ограничений, это касается количества работников у индивидуального предпринимателя и общего годового дохода.
  • Также недействительным патент может быть признан, если не было оплаты его стоимости,  в сроки установленные законом.

В вышеперечисленных случаях индивидуальному предпринимателю нужно пойти в налоговую инспекцию и написать заявление о том, что он переходит на другую налоговую систему.

Если не написать такое заявление, и продолжать работать по-старому, то в дальнейшем сотрудники налоговой службы могут оштрафовать предпринимателя и выставить ему неуплаченные налоги.

Стоимость патента

В настоящее время нет фиксированной стоимости патента, его стоимость зависит от того, где располагается квартира или дом. И для расчета стоимости патента используется определенная формула.

Патент равен потенциально возможному годовому доходу, умноженному на 6%. Потенциально возможный годовой доход устанавливается властями региона на основании данных о средней стоимости аренды квартиры.

К примеру, за квартиру или дом, который расположен в центре города, нужно заплатить больше денег, чем за квартиру на окраине города.

Оплатить патент нужно в два этапа. Сначала вносится 1/3 стоимости в течение трех месяцев с начала его оформления. Остальные 2/3 суммы нужно внести до окончания срока действия патента.

Но если вдруг патент оформлен на срок до полугода, то такой патент нужно платить сразу в полном объеме.

Поэтому перед тем, как выбрать ту или иную налоговую систему, нужно примерно рассчитать, сколько вы заплатите за переход на патентную систему в вашем регионе, и в дальнейшем сравнить эту сумму с реальным доходом от деятельности по сдаче квартир в аренду.

В разных ситуациях может быть, что выгоднее окажется уплачивать налог на доходы физических лиц, и не тратить силы и деньги на оформление патента.

Плюсы и минусы патентной системы

На практике патентная система налогообложения не очень популярна среди предпринимателей, с ее помощью работает небольшой процент всех ИП.

Это связано с тем, что патент выгоден не всем предпринимателям. И чтобы оценить, насколько патентная система может быть выгодно, нужно знать ее плюсы и минусы, то есть достоинства и недостатки.

К плюсам покупки патента относится освобождение от уплаты других видов налогов, не нужно каждый отчетный период сдавать декларацию, ввести налоговый и бухгалтерский учёт.

Система расчета налога проста и понятна. Также сюда относится и дифференцированный подход, то есть размер возможного дохода отличается для предпринимателей с разными данными.

Использование патента может быть выгодно в большей степени для тех, кто сдает в аренду квартиры, которые располагаются в дорогих районах и имеют большую площадь.

К минусам покупки патента можно отнести тот факт, что патентный налог рассчитывается исходя из размера потенциального дохода, который в реальности может быть выше.

В патентной системе налогообложения есть необходимость вносить раньше определенную стоимость отчисления, этого нет других налоговых системах.

Сумма страховых взносов, которую отчисляет индивидуальный предприниматель, не делает меньше подлежащего уплате налог. Индивидуальный предприниматель должен сделать и вести книгу учета доходов.

В заключение можно сказать, что патентная система налогообложения будет больше выгодна тем индивидуальным предпринимателем, которые от процесса сдаче квартир и домов в аренду получает достаточно большой доход.

При этом условии, экономия от перехода на патентную систему будет заметно, поскольку в этом случае предприниматель не платит некоторые другие налоги.

А вот если квартира не очень большая, расположена не в центре и стоимостью аренды не столь высока, то лучше выбрать какой-то иной способ для того, чтобы сэкономить на налогах, так как здесь затраты на покупку патента будут очень заметны.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/arenda/chto-takoe-patent-na-sdachu-kvartiry-v-arendu-i-kak-ego-poluchit/.html

Что такое патент на аренду жилья? Как получить?

Как Взять Патент На Сдачу Квартиры

По статистике, в столице сейчас легально сдаётся (т.е. с оформлением договора и уплатой налога) чуть более 27 тысяч квартир.

По сравнению с прошлыми годами число сознательных наймодателей увеличилось почти на 70%, а это значит, что сумма уплаченных налогов значительно пополнила бюджет страны.

Платить налоги со сдачи квартиры можно 3 способами: по упрощенной схеме, посредством уплаты НДФЛ и с помощью патента.

Далее расскажем о том, как оформить патент на сдачу квартиры, в чём преимущества и недостатки данного режима налогообложения.

Особенности патентной системы налогообложения

Патентная система налогообложения используется при ведении опредёленных видов предпринимательской деятельности. Ключевая особенность данного варианта – расчёт планируемого дохода, исходя из которого и выводится сумма налоговых взносов.

Уплата взносов по патенту отличается от других режимов налогообложения тем, что вносить её нужно не по истечении определённого срока, а авансом.

Список видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять на основе патента, приводится в ст. 346.43 НК РФ. Сдача квартиру в аренду также входит в этот перечень.

Патент может получить любой арендодатель/наймодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своего объекта недвижимости в аренду, если он является его собственником.

Преимущества и недостатки патентной формы

Как и любая форма налогообложения, патентная система имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести тот факт, что предприниматель, имеющий патент, не уплачивает НДС с жилплощади, которую сдаёт внаём.

Помимо того, приобретение патента даёт и другие плюсы:

  1. Сама система довольно проста.
  2. Нет необходимости в подаче декларации.
  3. Не требуется ведение бухгалтерского и налогового учёта.
  4. Возможно применения дифференцированного подхода к расчёту суммы.

Минусы патентной системы:

  • расчёт налоговых выплат на основе объёма потенциального дохода (реальный доход может быть меньше предполагаемого);
  • необходимость внесения платежей наперёд;
  • на размер налоговых платежей не влияют страховые взносы;
  • отсутствие возможности использовать налоговый вычет;
  • необходимость ведения книги учёта доходов ИП;
  • короткий срок действия патента (до 1 года).

Таким образом, каждый предприниматель решает вопрос применения патентной системы в индивидуальном порядке, с учётом собственного подсчёта предполагаемых доходов и расходов.

Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?

Сдача помещения в аренду/внаём приносит довольно неплохой доход гражданам РФ. До внесения изменений в Налоговый Кодекс РФ арендодатели могли полностью распоряжаться свои доходом, ничего не отчисляя государству.

Согласно недавно введённым нормам ст. 217 НК РФ, все доходы, полученные россиянами за отчётный период, облагаются налогом.

Конечно, ещё не все собственники, сдающие свои помещения, регистрируют договора найма/аренды и платят налог с полученного дохода. Однако рано или поздно факт сокрытия доходов от сдачи квартиры будет выявлен фискальной службой или полицией.

Пока ещё не всем гражданам понятно, что такое патент на сдачу квартиры. На самом деле это официальный документ, приобретённый физлицом — индивидуальным предпринимателем — в соответствие с правилами Налогового Кодекса РФ.

Приобретение патента позволяет осуществлять подобную деятельность на законных основаниях, при этом дает возможность:

  • не уплачивать НДС и налог на недвижимость, сдаваемую в аренду физлицам или организациям;
  • освобождает от оплаты НДФЛ от полученных доходов.

Основания для получения патента

Чтобы приобрести патент, гражданин должен соответствовать следующим требованиям:

  1. Являться собственником сдаваемой в аренду недвижимости.
  2. Получить статус индивидуального предпринимателя.

Закон предусматривает несколько ограничений для предпринимателя, желающего приобрести патент:

  1. Количество наёмных работников не должно превышать 15 лиц.
  2. Общий доход за 1 календарный год не должен превышать 60 млн. руб.

Если арендодатель планирует сдавать несколько помещений, то ему необходимо приобрести отдельный патент на каждый объект недвижимости.

Как оформить патент на сдачу квартиры?

Порядок оформления патента следующий:

  1. Собственник жилплощади регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, направив в налоговый орган заявление о постановке на учёт (заполняется по установленной форме), квитанцию об оплате госпошлины (800 руб.) и копию паспорта.
  2. После получения статуса ИП он выбирает патентную форму налогообложения путём подачи соответствующего заявления. Заполнить бланк заявления можно одновременно с регистрацией ИП или за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по патенту.
  3. Завершающий этап — оплата патента (полная или частичная — в зависимости от срока его действия).

Срок действия и стоимость патента

Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на 1 календарный год. По закону стоимость патента не является фиксированной и рассчитывается в виде процента от возможного дохода.

Патент на сдачу в аренду нежилого помещения также приобретается максимум на 1 год. К примеру, если патентное разрешение получено в самом начале января, то срок его действия составит 12 месяцев, если в июле — 6 месяцев, а в декабре документ будет выдан только на 1 месяц.

При расчёте стоимости патента, который выдаётся менее, чем на 1 год, общая годовая сумма делится на 12, затем полученное значение умножается на количество месяцев, включенных в патентное разрешение. К примеру, если цена документа на 1 год составляет 36 000 рублей, а срок действия — 9 месяцев, то стоимость патента на 9 месяцев составит 27 000 руб.

Патент теряет юридическую силу досрочно, если:

  • просрочена оплата стоимости патента;
  • превышен лимит доходов;
  • прекращена предпринимательская деятельность;
  • арендодатель перешёл на другую систему налогообложения (с оплатой НДФЛ).

Окончательная стоимость патента зависит от места расположения квартиры и её площади.

Так, для Москвы в 2020 году действуют следующие расценки на сдачу жилплощади:

  1. До 50 м² — от 14 000 до 29 000 руб.
  2. 50 м² — 75 м² – от 26 000 до 55 000 руб.
  3. 75 м² — 100 м² – от 43 000 до 92 000 руб.
  4. 100 м² — 200 м² – от 64 000 до 136 000 руб.
  5. 200 м² — 300 м² — от 130 000 до 270 000 руб.
  6. 300 м² — 600 м² – от 220 000 до 455 000 руб.
  7. Свыше 600 м² — от 425 000 до 600 000 руб.

Для Санкт – Петербурга характерны следующие цены на патент:

  1. До 70 м² – 26 000 руб.
  2. 70 м² – 150 м² – 56 000 руб.
  3. Свыше 150 м² – 87 000 руб.

Стоимость годового патента для остальных регионов рассчитывается в зависимости от конкретного субъекта. Узнать примерные цены можно на сайте налоговых органов, отыскав в поиске интересующий населённый пункт.

Также стоит учитывать, что цена зависит от срока действия патента: чем меньше период действия документа, тем ниже будет его стоимость.

Платить за патент можно 2 способами. Если разрешительный документ приобретён на 6 месяцев, необходимо внести сразу всю сумму.

Если же период действия патента составляет более полугода, то оплату можно произвести в 2 этапа:

  1. Первую часть следует оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения патента.
  2. Вторую — до окончания срока действия патента.

Многие собственники жилья интересуются, можно ли сдавать квартиру посуточно через патент. Отвечаем: ни в одном российском законодательном акте не установлены минимальные сроки на предоставление жилплощади внаём или в аренду.

Есть только требование обязательной государственной регистрации договора аренды при сроке найма квартиры свыше 1 года.

Таким образом, сдача квартиры посуточно через патент не запрещена требованиями гражданского или жилищного законодательства. Собственник вправе совершать такие сделки при выполнении остальных условий оформления патента.

Социальные взносы

Взносы индивидуального предпринимателя зависят от количества наёмных работников. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наёмных работников, поэтому собственник недвижимости оплачивает только 26% в Пенсионный фонд и 5,1% в Федеральный фонд ОМС (медстрахование).

Дополнительно предприниматель может внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности, но этот платёж не является обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.

Что выгоднее: патент или НДФЛ?

Патент на сдачу квартиры в аренду экономически выгоден для собственников, которые занимаются такой деятельностью постоянно. Почему именно к такому выводу пришли аналитики?

К 2020 году сложилось 3 легальных варианта налогообложения при официальном оформлении сдачи жилья в аренду физическим лицам и организациям:

  • внесение НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
  • оплата патента;
  • применение Упрощённой системы налогообложения (6%).

Проанализируем все 3 варианта. Допустим, предполагаемый доход от сдачи жилья составит 240 000 руб. в год. НДФЛ в этом случае составит 31200 руб. Именно такую сумму заплатят собственники, сдавшие своё жильё официально по договорам аренды без регистрации ИП.

Теперь посмотрим, что нам даст система УСН. Расходы по оплате упрощённого налога составят 14400,00 руб. Такую цифру мы получили путём умножения ожидаемого годового дохода на 6 % (240000 Х 0,06). Получается, что расходы на оплату налога по упрощённой системе будут меньше, чем при оплате НДФЛ.

Стоимость патента зависит от региона и места расположения недвижимости. Возьмём, к примеру, жильё в Санкт-Петербурге, где стоимость патента на аренду квартиры не зависит от её площади и составит 24000 рублей в год.

Что мы видим? Патентная система оплаты выгоднее, чем НДФЛ, но предполагает большую сумму, чем налог по УСН.

Однако у патентной системы есть несколько выгодных преимуществ перед Упрощённой системой налогообложения, а именно:

  • нет необходимости вносить другие налоги:
  • ИП не сдаёт декларацию в ФНС;
  • нет необходимости в ведении бухгалтерского учёта;
  • дифференциированный подход к оценке возможного дохода ИП в зависимости от региона;
  • простота и чёткость;
  • не устанавливается ограничения на количество объектов сдаваемой в аренду недвижимости.

Патент — это всего лишь разрешение на сдачу помещения в аренду, и в этом самое большое преимущество и выгода данной системы налогообложения. Тем не менее, каждый собственник квартиры сам выбирает для себя подходящий вариант налогообложения.

Каждая из представленных выше систем налогообложения может применяться при официальной сдаче собственной недвижимости в аренду, при этом имеет свои плюсы и минусы.

Чаще всего более выгодным оказывается для арендодателей вариант с приобретением патента, на 2-ом месте — упрощённая система налогообложения (УСН). Оплата НДФЛ, как один из способов, существенно проигрывает двум другим вариантам, так как размер налога оказывается более высоким.

Перед выбором режима налогообложения потенциальному арендодателю стоит просчитать математическим способом, какой вариант в его случае будет наиболее выгоден для него, и только лишь после этого следует принимать окончательное решение.

Источник: http://expert-home.net/patent-na-sdachu-kvartiry-v-arendu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.